Czy zatrudnić generalnego wykonawcę czy różne ekipy?

Decyzja o wyborze między generalnym wykonawcą a różnymi ekipami budowlanymi to kluczowy krok w procesie budowy domu. Wybór ten wpływa na koszty, czas realizacji oraz jakość wykonania. Przyjrzyjmy się zaletom i wadom obu podejść, abyś mógł podjąć świadomą decyzję.

Generalny wykonawca to odpowiedzialna za całościową realizację projektu budowlanego. Zatrudnienie takiej firmy przynosi wiele korzyści:

1. Brak konieczności samodzielnego pozyskiwania materiałów. Generalny wykonawca zajmuje się zakupem wszystkich niezbędnych materiałów budowlanych. To oszczędza Twój czas i wysiłek. Dzięki współpracy z dostawcami może uzyskać lepsze ceny na materiały, często obniżając koszty zakupu o 15-20%.

1. Koordynacja prac wielu ekip. Generalny wykonawca zarządza podwykonawcami, co pozwala na lepszą organizację i terminowość prac. Możesz być pewien, że wszystkie etapy budowy będą realizowane zgodnie z harmonogramem.

1. Zwiększony komfort. Nie musisz martwić się o szczegóły techniczne i logistykę budowy. Generalny wykonawca zajmuje się również formalnościami związanymi z budową, takimi jak uzyskanie pozwoleń.

Oczywiście są też minusy:

1. Wyższe koszty. Koszt usług generalnego wykonawcy wynosi średnio od 10% do 20% całkowitych wydatków na projekt. Obejmuje to wynagrodzenie dla wykonawcy (około 30 zł/m²) oraz marże na materiały budowlane.

1. Mniejsza kontrola nad procesem budowy. Możesz mieć ograniczony wpływ na wybór podwykonawców oraz sposób realizacji prac. W przypadku problemów z jakością robót możesz czuć się bezsilny wobec decyzji podejmowanych przez generalnego wykonawcę.

Budowa domu metodą gospodarczą polega na samodzielnym wykonywaniu prostszych prac oraz zatrudnianiu różnych ekip do realizacji poszczególnych etapów projektu. Taki model pracy ma swoje zalety:

1. Możliwość oszczędności. Możesz zaoszczędzić znaczną kwotę pieniędzy poprzez samodzielne wykonywanie mniej skomplikowanych prac, takich jak malowanie (koszt robocizny około 15 zł/m²) czy układanie płytek ceramicznych (około 25 zł/m²). Na przykład przy powierzchni ścian do malowania wynoszącej 100 m² możesz zaoszczędzić kilka tysięcy złotych.

1. Większa kontrola. Zatrudniając różne ekipy, masz większą kontrolę nad wyborem specjalistów oraz jakością wykonywanych prac. Możesz negocjować ceny z poszczególnymi ekipami. Stawkę za usługi elektryka można ustalić w granicach od 40 do 70 zł/h.

Jednak metoda gospodarcza wiąże się także z pewnymi wyzwaniami:

1. Czasochłonność. Koordynacja pracy wielu ekip może być trudna i wymaga poświęcenia przynajmniej kilku godzin tygodniowo przez cały okres trwania projektu.

1. Odpowiedzialność inwestora. Musisz samodzielnie zajmować się wyszukiwaniem oraz zatrudnianiem podwykonawców. Brak doświadczenia w branży może prowadzić do wyboru niewłaściwego specjalisty lub niskiej jakości usług.

Koszty robocizny stanowią zazwyczaj od 20% do 30% całkowitych kosztów związanych z projektem domowym. Dla przeciętnej konstrukcji jednorodzinnej o powierzchni użytkowej około 150 m² całkowite wydatki mogą wynieść od 300 tys. do nawet miliona złotych w zależności od standardu wykończenia oraz lokalizacji.

Wybór metody ma kluczowy wpływ na te koszty:

1. Przy wyborze ogólnego kontraktora możesz liczyć na korzystniejsze warunki cenowe dzięki ich umowom handlowym.

2. Często obniżają one ceny materiałów o kilkanaście procent.

3. Natomiast przy metodzie gospodarczej odpowiedzialność za zakup spada całkowicie na Ciebie. Jeśli zdecydujesz się kupić materiały bez wcześniejszego porównania ofert dostawców, możesz zapłacić znacznie więcej niż przewidywałeś.

Przy kredytach hipotecznych warto zwrócić uwagę na kilka aspektów dotyczących wyboru metody finansowania projektu:

1. Zatrudnienie generalnego wykonawcy może być korzystniejsze dla banku.

2. Instytucje finansowe preferują projekty zarządzane przez profesjonalistów ze względu na mniejsze ryzyko opóźnień lub problematycznych sytuacji prawnych związanych np. ze źle przeprowadzonymi robotami remontowymi lub brakiem wymaganej dokumentacji.

3. Jeśli decydujesz się natomiast na metodę gospodarczą, pamiętaj o możliwych opóźnieniach wynikających ze słabej koordynacji między zespołami — takie sytuacje mogą negatywnie wpłynąć zarówno na postęp prac, jak i zdolność spłat kredytu hipotecznego.