Kto płaci za remont wynajętego mieszkania?

Wynajem mieszkania to temat, który rodzi wiele pytań. Jednym z kluczowych zagadnień jest to, kto pokrywa koszty remontu. Zasadniczo odpowiedzialność spoczywa na właścicielu nieruchomości. Jednak wszystko zależy od zapisów w umowie najmu oraz rodzaju przeprowadzanych prac. Przyjrzyjmy się obowiązkom zarówno wynajmującego, jak i najemcy oraz zasadom rozliczania kosztów związanych z remontem.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 662 i 663), wynajmujący ma obowiązek utrzymania lokalu w dobrym stanie. Oznacza to, że wszelkie poważniejsze naprawy powinien pokrywać właściciel mieszkania. Odpowiada on za sprawność instalacji oraz ogólny stan techniczny lokalu.

Wynajmujący powinien reagować na zgłoszenia najemców dotyczące usterek czy problemów technicznych. Na przykład, jeśli zgłosisz awarię instalacji hydraulicznej lub elektrycznej, właściciel powinien szybko podjąć działania w celu usunięcia problemu. Jeśli tego nie zrobi, masz prawo domagać się obniżenia czynszu lub nawet rozwiązania umowy.

1. Naprawa uszkodzeń strukturalnych budynku.

1. Utrzymanie instalacji elektrycznej i hydraulicznej w dobrym stanie.

1. Usuwanie usterek uniemożliwiających korzystanie z lokalu zgodnie z umową.

Na przykład: Jeśli lokal wymaga wymiany dachu o wartości około 20 000 zł lub modernizacji systemu grzewczego za 15 000 zł, te koszty powinien pokryć właściciel nieruchomości.

Czasami najemca również może być zobowiązany do ponoszenia kosztów remontu – zwłaszcza gdy lokal jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Wydatki te mogą być zaliczone jako koszty uzyskania przychodów, co stanowi istotną korzyść podatkową dla przedsiębiorców.

Najemca zazwyczaj odpowiada tylko za drobne nakłady związane ze zwykłym użytkowaniem lokalu:

1. Wymiana żarówek czy gniazd elektrycznych.

1. Malowanie ścian po zakończeniu okresu najmu.

1. Drobne naprawy sprzętów AGD dostarczonych przez najemcę.

Na przykład: Koszt wymiany żarówki LED to zazwyczaj około 30 zł za sztukę. Malowanie całej ściany to wydatek rzędu od 200 do 500 zł w zależności od powierzchni i jakości użytych materiałów. Większe prace wymagające znacznych nakładów finansowych powinny być realizowane przez właściciela nieruchomości.

Kluczowe znaczenie dla klasyfikacji wydatków ma ich charakter. Różnica między remontem a ulepszeniem wpływa na sposób ich rozliczenia podatkowego.

Remont polega na przywróceniu pierwotnego stanu lokalu poprzez wykonywanie robót budowlanych (np. wymiana podłóg). Ulepszenie natomiast oznacza działania zwiększające wartość użytkową środka trwałego (np. modernizacja kuchni). Zrozumienie tej różnicy pomoże uniknąć problematycznych sytuacji podczas rozliczeń finansowych i podatkowych.

Przykład: Generalny remont łazienki o wartości 12 000 zł (obejmujący nowe kafelki, armaturę oraz meble) będzie traktowany jako remont. Natomiast dodanie nowoczesnego systemu ogrzewania podłogowego wartego dodatkowe 8 000 zł będzie już ulepszeniem zwiększającym wartość użytkową pomieszczenia.

Wydatki na remont mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów tylko wtedy, gdy są bezpośrednio związane z prowadzoną działalnością gospodarczą przez najemcę. To ważna kwestia dla osób prowadzących firmy w wynajmowanych lokalach – umożliwia im optymalizację obciążeń podatkowych.

Aby skutecznie zaliczyć wydatki na remont do kosztów uzyskania przychodu, konieczne jest dokładne dokumentowanie wszystkich transakcji:

1. Zachowanie faktur VAT potwierdzających dokonane zakupy materiałów budowlanych.

1. Sporządzanie protokołów odbioru wykonanych prac.

Dokumentacja ta będzie niezbędna podczas ewentualnej kontroli skarbowej lub audytu finansowego. Na przykład: Faktura za zakup farby o wartości 400 zł powinna być zachowana wraz z dowodem zapłaty oraz notatką opisującą cel jej zakupu (np., malowanie biura).

Inwestycje poczynione przez przedsiębiorców w obce środki trwałe podlegają amortyzacji niezależnie od przewidywanego okresu używania danego przedmiotu czy pomieszczenia. Ważne jest również to, że jeśli wydatek przekracza 10 000 zł i dotyczy ulepszeń, musi on zostać odpowiednio zaksięgowany jako inwestycja podlegająca amortyzacji według przepisanej stawki czasowej lub liniowej.

Jeśli firma decyduje się na przebudowę biura znajdującego się w wynajmowanym mieszkaniu o wartości 15 000 zł celem zwiększenia jego funkcjonalności - kwota ta powinna być traktowana jako inwestycja podlegająca amortyzacji zgodnie z ustawą o PIT oraz innymi regulacjami prawnymi dotyczącymi księgowości firmowej. Przy standardowej stawce amortyzacyjnej rzędu np.,10% rocznie oznacza to możliwość corocznego odpisania kwoty około 1 500 zl od podstawy opodatkowania dochodu firmy przez kolejne lata eksploatacji tego udoskonalenia.

Zawarcie precyzyjnej umowy najmu jest kluczowe dla uniknięcia sporów dotyczących kosztami remontu czy naprawy mieszkań. Umowa powinna zawierać jasne zapisy dotyczące tego, które prace będą leżały po stronie wynajmującego a które po stronie najemcy oraz zasady ich rozliczenia finansowego:

1. Określenie zakresu odpowiedzialności każdej ze stron.

2. Procedury zgłaszania usterek oraz terminy ich usunięcia.

3. Zapisy dotyczące możliwości dokonywania zmian w lokalu przez najemcę bez zgody właściciela (np., malowanie ścian).

Sporządzenie takiej umowy pomoże zabezpieczyć interesy obu stron i ograniczyć ryzyko przyszłych konfliktów prawnych związanych z kosztami eksploatacyjnymi mieszkania.